Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме представляет собой "копилку", в которой аккумулируются денежные средства для проведения в будущем капитального ремонта многоквартирного дома. Для каждого отдельного дома создается собственный фонд, формируемый из:

·         взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений;

·         процентов за несвоевременную уплату таких взносов;

·         доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме;

·         средств товарищества собственников жилья, в том числе доходов от его хозяйственной деятельности;

·         процентов, начисленных банком по денежным средствам, находящимися на счете дома.

Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?

Формирование фонда капитального ремонта жилого дома может производиться одним из двух возможных способов:

  на специальном счете;

  на счете регионального оператора – так называемый "общий котел" (ст. 170 Жилищного кодекса РФ).
При этом  фонды капитального ремонта,которые формируются на счетах региональных операторов  никаких действий для этого производить не требует, а для выбора способа накопления на специальном счете необходимо принятие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Решение считается принятым, если за него отдано не менее 2/3 голосов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Такое решение должно быть принято не позднее, чем в течение шести месяцев (срок может быть снижен по решению отдельных регионов) с момента опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен данный дом. Такая программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации и подлежит ежегодной актуализации.

В течение этого же срока необходимо направить копию протокола общего собрания в адрес регионального оператора. Решением общего собрания в обязательном порядке должны быть определены:

·         размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;

·         перечень услуг и (или) работ по капремонту;

·         сроки его проведения;

·         владелец специального счета;

·         кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса РФ).

При этом размер ежемесячного взноса не может быть ниже установленного региональным законодательством. Перечень ремонтных работ не может быть меньше, а сроки проведения капремонта – позже, чем предусмотрено региональной программой.

Владельцем специального счета может быть назначена управляющая компания, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом, а также региональный оператор. Кредитная организация, в которой может быть открыт специальный счет, должна иметь уставной капитал в размере не менее 20 млрд руб. Информацию о банках, которые соответствуют этому условию, можно узнать на сайте Банка России.

Если же в установленный срок такое решение общим собранием принято не было, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Какие-либо извещения о принятии такого решения жильцам не направляются, и они узнают об этом из квитанций об оплате.

Следует отметить, что формирование фондов на специальных счетах имеет ряд особенностей, отличающих этот способ от ведения счета в рамках "общего котла":

·         на хранящиеся в банке деньги могут начисляться проценты, что позволит несколько снизить потерю покупательной способности накоплений за период их хранения. Стоимость обслуживания счета и размер начисляемых процентов могут различаться в зависимости от банка. Например, одно из кредитных учреждений предлагает банковское обслуживание специального счета за 4,8 тыс. руб. в год, при этом процентная ставка может варьироваться от 0,2% до 3,5% годовых в зависимости от суммы, находящейся на счету. Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ также не содержит и запрета начислять проценты на денежные средства, хранящиеся в банках на счетах регионального оператора;

·         любой собственник имеет возможность получить информацию о сумме денежных средств на специальном счете и операциях по нему. Собирать общее собрание для этого не требуется (ч. 7 ст. 177 Жилищного кодекса РФ);

·         региональным законодательством может быть установлен минимальный размер фондов капремонта, формирующихся на специальных счетах, по достижении которого общее собрание собственников может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт – за исключением тех, кто задолжал по таким взносам (ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса РФ);

·         отсутствует предусмотренное для региональных операторов ограничение на уплату аванса в размере, превышающем 30% от стоимости работ по капитальному ремонту, что позволит требовать более выгодных условий договоров с подрядчиками (ч. 3 ст. 190 Жилищного кодекса РФ).

При этом средства фонда капитального ремонта, хранящиеся на специальном счете, в полной мере защищены законодательно, за исключением случаев банкротства самого банка (но этот риск существует и для средств, хранящихся в банках региональными операторами). Так, банк осуществляет контроль за расходованием денежных средств со специального счета (ч. 3 ст. 177 Жилищного кодекса РФ), в связи с чем проведение незаконных операций с этими средствами затруднено. К тому же на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, если эти обязательства не связаны с капремонтом (ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ). Также такие денежные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца счета (ч. 7 ст. 175 Жилищного кодекса РФ).

Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта?

Если собственников помещений в многоквартирном доме не устраивает выбранный способ формирования фонда капитального ремонта или они пропустили шестимесячный срок принятия решения о его выборе, то изменить эту ситуацию можно в любое время на основании решения общего собрания собственников.

Если решением общего собрания фонд изымается из управления регионального оператора и будет в дальнейшем формироваться на специальном счете, такое решение должно содержать сведения, предусмотренные ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса РФ, как и при первоначальном выборе спецсчета для формирования фонда. Данное решение следует в течение пяти дней направить региональному оператору, однако в силу оно вступит лишь через два года с этого момента (срок может быть снижен региональным законодательством) и при отсутствии задолженности по оплате работ по капитальному ремонту или предоставленным на эти цели кредитам (ч. 5 ст. 173 Жилищного кодекса РФ). В течение этого периода платежи по прежнему будут перечисляться региональному оператору.

В случае же принятия решения о передаче фонда региональному оператору, оно вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания. Отсутствие задолженностей по выполненным работам и предоставленным кредитам в данном случае также является обязательным условием для вступления решения в силу (ч. 6 ст. 173 Жилищного кодекса РФ).