За двенадцать лет существования Федерального закона № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", принятого 30.06.2006, которым была введена так называемая "Дачная амнистия" возникало немало вопросов и спорных ситуаций, касающихся процедуры подготовки технической документации, в целях осуществления государственного кадастрового учета индивидуальных жилых домов (ИЖД), у которых год постройки датирован до 1987 г. (дата вступления в силу СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", которые устанавливают порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (в том числе жилищно-гражданского назначения).

В пункте 20 приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (ред. от 01.11.2016) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" установлено общее правило, согласно которого в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, соответствующие сведения указываются в техническом плане без ссылки на разрешение на строительство по Декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости либо правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости.

22.05.1940 г. Советом народных комиссаров за № 390 было принято Постановление "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих,  курортных и дачных поселках". Указанный документ на сегодняшний день не отменен, хотя фактически и не действует. Данным подзаконным актом предусматривалась обязанность индивидуальных застройщиков по получению разрешения на строительство от соответствующих Исполкомов при возведении ИЖД в городах и поселках. Возведение ИЖД в сельской местности: селах и деревнях указанное Постановление не регламентировало. Аналогичная позиция отражена и в Письме Минжилкомхоза РСФСР от 05.10.1977 № 15-1-446 "Об отражении в материалах инвентаризации фактов самовольного строительства и самовольного захвата земли", которое также является действующим.

Из вышеизложенного следует, что при подготовке технического плана, составленного в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного в городе или рабочем поселке, год окончания строительства которого  датирован  с 1940 г., необходимо использовать разрешение на строительство.

Возникает аргументированный вопрос, а на основании какого документа будут готовиться технические планы в отношении индивидуальных жилых домов, возведенных в городах и поселках за период с 1917 по 1940 г.г., а также в отношении аналогичных объектов, построенных в селах и деревнях с 1917 г.?  Получается, для возведения указанных объектов недвижимости не требовалось получение каких-либо разрешительных документов.

В данном случае при подготовке технического плана в отношении ИЖД в состав приложения допустимо включать в качестве разрешения на строительство следующие копии (архивные копии):

- документ о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку;

- договор о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенный с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта. Следовательно, проблема отсутствия разрешения на строительство в отношении ряда объектов "старой застройки" может "компенсироваться" в составе технического плана определенными документами и сведениями. В частности, при отсутствии разрешения на строительство (утрата, уничтожение) в состав декларации может быть включена справка из администрации района об отсутствии в архиве разрешительных документов с приложением документа органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, что данный объект ИЖС не является самовольным строительством. Кроме того, в качестве приложения к декларации может быть включен документ о предоставлении земельного участка, датой до введения в действие Земельного кодекса РФ, с приложением обоснования органа местного самоуправления о том, что такой документ разрешал строительство объекта ИЖС на данном участке.

По указанному пути идет и практика территориальных органов Росреестра. Так, при отсутствии разрешения на строительство ввиду его утраты (уничтожения) подготовка технического плана осуществляется на основании декларации об объекте недвижимости при условии обоснования подготовки такого технического плана на основании декларации в разделе "Заключение кадастрового инженера", а также подтверждения факта утраты такой документации с указанием информации о мерах, предпринятых для получения указанной документации; копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей документации), в распоряжении которых может находиться указанная документация.

Таким образом, в процессе работы над составлением технического плана в отношении объекта ИЖС кадастровому инженеру необходимо учесть, что допустимо указание в качестве разрешения на строительство ИЖД иных документов. Но это должно быть грамотно и аргументированно обосновано, в том числе со ссылкой на норму закона, действовавшую в период строительства и с приложением ответов, поступивших из компетентных органов и подтверждающих изложенное.

Начальник Межмуниципального отдела

по Радищевскому, Старокулаткинскому и Павловскому районам

Управления Росреестра по Ульяновской области

Ю.А. Сальников